Cambiar el titular de una hipoteca entre familiares es una opción que puede responder a distintas necesidades, como mejorar las condiciones del préstamo, garantizar su concesión o incluso facilitar la donación de una vivienda.
Sin embargo, este proceso implica ciertos requisitos y costes que es importante conocer antes de tomar una decisión.
¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca?
Sí, es posible cambiar el titular de una hipoteca a través de dos procedimientos principales: la subrogación o la novación.
Ambos requieren la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular antes de efectuar el cambio. Además, el trámite conlleva gastos asociados a la modificación del contrato hipotecario.
Formas de cambiar el titular de una hipoteca
Existen dos vías principales para modificar la titularidad de una hipoteca:
1. Subrogación
En este caso, solo se cambia el titular del préstamo sin modificar otras condiciones del mismo. La entidad bancaria estudiará la solvencia del nuevo titular antes de aprobar la subrogación. En caso de aceptación, el nuevo titular solo deberá asumir los gastos de tasación de la vivienda.
2. Novación hipotecaria
La novación permite modificar no solo la titularidad del préstamo, sino también otras condiciones como el tipo de interés, el plazo de amortización o incluso el capital financiado. Esta opción implica mayores gastos, ya que se deben cubrir costos de notaria, registro, gestoría e impuestos. Además, si se cambia el tipo de interés o el plazo del préstamo, es probable que el banco aplique una comisión por novación.
¿Qué opción es mejor?
La elección entre subrogación y novación dependerá de las necesidades del nuevo titular. Si el objetivo es simplemente cambiar el nombre en la hipoteca sin modificar otras condiciones, la subrogación suele ser la alternativa más económica.
En cambio, si se busca ajustar el préstamo a nuevas condiciones más favorables, la novación será la mejor opción.
Costes asociados al cambio de titularidad
El cambio de titular de una hipoteca conlleva diferentes gastos, entre ellos:
- Notaría: firma de la nueva escritura (300-800 euros).
- Registro de la Propiedad: inscripción del cambio (200-400 euros).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): varía según la comunidad autónoma (0,5%-1,5% del valor hipotecario).
- Comisiones bancarias: dependen del banco, pero suelen oscilar entre el 0,5% y 1% del capital pendiente.
- Otros posibles gastos: honorarios de abogados o tasación de la vivienda (300-500 euros).
Cambio de titularidad en casos específicos
Divorcio o separación
Si una pareja decide separarse y tienen una hipoteca conjunta, el proceso de extinción de condominio permite que uno de los titulares se quede con el inmueble y la hipoteca. Para ello, se debe inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad y contar con la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular.
Fallecimiento de un titular
En caso de fallecimiento de un titular, su parte de la hipoteca pasa a sus herederos. Para asumir la deuda, estos deben realizar una subrogación por cambio de deudor, siempre que el banco apruebe la operación tras analizar su solvencia.