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Vicenç Hernández (Tecnotramit): "Uma hipoteca variável seria a óptima e se mudar custa 450 euros"
Entrevistamos ao director geral desta empresa que oferece soluções hipotecarias e serviços financeiros a bancos como o Santander e a companhias imobiliárias como ServiHabitat
A subida do Euríbor, ou o que é o mesmo, das taxas de juro média ao que os bancos europeus concedem os empréstimos a particulares e empresas, tem provocado um encarecimiento da hipotecas dramático para milhares de espanhóis. Ao mesmo tempo, as renegociações de hipotecas, para abarcar modificações nos prazos ou mudá-la de fixo a variável, assinam-se a mais de 4% de interesse, o máximo desde que há dados. Ante esta situação agónica para tantas famílias, que deve fazer o tenedor de uma hipoteca ou o que acede agora a uma?
Entrevistamos ao presidente da Associação Nacional de Agentes Imobiliários (Anai) e director geral de Tecnotramit , o economista Vicenç Hernández, para contribuir um pouco de luz a este tema crucial para a sociedade do bem-estar em Espanha , e para falar do preço da moradia, de inteligência artificial (IA) e de ocupação.
-Se um espanhol está decidido a comprar um andar e vai pedir uma hipoteca, qual recomendar-lhe-ia?
-A que está a funcionar melhor é a mista, que não está mau porque funciona como uma de tipo fixo garantida durante um par de anos e depois passa a variável. Mas uma de tipo variável seria a óptima, porque a tendência geral será que tenha uma baixada de taxas de juro. Por isso agora recomendar-lhe-ia a fazer a tipo variável.
-Muitos hipotecados têm passado a sua de variável a fixo…
-Fazê-la a preço fixo com os tipos tão altos, e quando a previsão é que baixem, não é a melhor opção. Em 2021 e 2022 alertamos deste risco de subida de tipos. Então sim era o momento de alterá-la para tipo fixo e ancorar uma boa taxa de juro. Mas muita gente não o fez, e agora se encontraram com esta problemática.
-É viável fazer a mudança de hipoteca-a de tipo fixo a variável?
-Pode-se fazer. Passará por um departamento de supervisão de riscos e em alguns casos não conceder-se-á. Mas, se uma pessoa está numa boa posição, poderá obtê-la. Sim, eu aconselho fazer a mudança porque a previsão é que talvez tenha uma pequena subida das taxas de juro na próxima revisão, mas a ideia de todos os bancos centrais é os baixar paulatinamente. A futuro, em médio prazo, é recomendável variabilizar a quota de hipoteca-a para acompasarse com as taxas de juro.
-Quanto dinheiro custa renegociar a hipoteca com o banco?
-Há que partir da base de que o negócio da entidade financeira não é deixar dinheiro, sina deixar dinheiro e que lho devolvam. O banco sempre estará disposto a encontrar uma solução. A partir de aqui, têm umas despesas, como notá-la-ia. Ao todo, falamos de 600 euros no maior dos casos. Há entidades que por 300 to fazem.
-Qual é o activo imobiliário mais procurado na actualidade?
-O residencial segue sendo a estrela. O mercado de escritórios está a funcionar bem ao baixar a febre do teletrabalho, mas há coisas que não passam nunca de moda e que serão valiosas hoje e manhã. Como uma primeira linha de mar numa segunda residência. Ou um andar em Barcelona, Madri, Málaga, Valencia e Palma de Mallorca, que são cidades prime onde um inmueble sempre vai estar bem cotado. Hoje já não se procura esse andar de 120 ou 140 metros quadrados. O mais procurado são andares dentre 65 e 80 metros que tenham um espaço exterior e zona comunitária.
-O preço da moradia tem subido um 13% em pouco mais de dois anos, enquanto os salários mal têm aumentado o 2,8%... A situação é insostenible?
-Com este desajuste tão forte exclui-se a muitíssima gente de poder aceder a uma moradia, o que gera um conflito social. Não é bom. Merma um elemento principal para a convivência como é o ter uma classe média sólida. É uma situação que tem que se solucionar, mas a nova Lei de Moradia não o faz, ainda que a intencionalidad seja boa.
-No entanto, nem a pandemia nem a inflação têm afectado o avanço do sector imobiliário…
-Deram-se várias circunstâncias favorecedoras, como uma demanda mais solvente fruto das taxas de poupança durante a pandemia. Também temos passado a dar mais importância ao lugar no que vivemos, e a época pospandemia tem sido uma época de despesa na que muita gente tinha disponibilidade para dar a entrada de um andar. Se a isto lhe juntas uma oferta muito baixa que disparou os preços, e umas taxas de juro baixas, ou o que é o mesmo, um financiamento mais barato, dava a sensação de que era uma situação mais beneficiosa para comprar um inmueble. Ademais, o investimento em imobiliário é muito estável. Estes factores têm feito que se capte um grande investimento e que subam os preços deixando a muita gente sem capacidade de aceder a uma moradia.
-O mercado da moradia converteu-se num mercado de luxo?
-Eu não dizê-lo-ia assim. Às vezes utilizamos certas palavras com uma excessiva dose de tremendismo. A nível constitucional, todos temos direito a trabalhar e aí está a taxa de desemprego. Todo mundo tem direito a uma moradia, e ter-se-ia que gerar um mercado equilibrado que assim o possibilite, mas está longe de ser um elemento de luxo .
-Que soluções se podem encontrar?
-Subir os salários não acho que seja uma solução. Tem que ter uma oferta de moradia social na que não se investiu nada. A administração pública tem que fazer uma revisão orçamental. Os políticos falam de moradia, mas se olhamos o dinheiro que se lhe dedica, é muito pouco. Deveriam de conter a despesa em outras coisas e destiná-lo a obra social. A colaboração público-privada tem-se de fazer em igualdade de direitos e oportunidades, e isto não se está a fazer. Se eu quero apoiar que tenha proprietários que aluguem a preços asequibles, é tão fácil como lhes oferecer incentivos fiscais. Se alugas a um preço inferior ao de mercado, vou dar-te uma série de vantagens fiscais. E protecção em caso de ocupação.
-Que opinião tem de empresas como Desokupa?
-Desokupa faz o que deveria fazer o sentido comum. Se há uma situação de injustiça, vamos permitir a ocupação? Não. Uma ocupação é como um assalto. Há que socavar o direito à propriedade para que gente que não pode aceder a uma moradia possa o fazer? Não. Se a administração pública não lhe põe solução, abre a possibilidade a que surjam empresas que sim o façam. Estas empresas existem porque alguém não faz o que tem que fazer.
-"Em tempos de incerteza e volatilidade o pequeno investidor opta sempre por confiar seu património a bens tangíveis", disse você em março deste ano, mas o número de operações de compra não tem deixado de cair no que vai de ano e se prevê que o siga fazendo…
-Correcto. O facto de que a preferência de um investidor seja um activo como o da moradia, que geralmente sobe de valor com uma volatilidade baixa, é muito valorizado. Isso não tira que a situação actual, com umas taxas de juro altas e com umas entidades financeiras que põem muitos problemas e são menos laxas com as concessões hipotecarias, afecte directamente ao número de compra, mas uma coisa não é incompatível com a outra. As estimativas são que o número de compra baixe entre um 20 e um 30% em 2023. E os preços também estão a começar a baixar. Bom, o que está a baixar é o ritmo de crescimento, e inclusive veremos crescimentos negativos em certas zonas e categorias. Ainda que serão baixadas leves dentre o 3 e o 5%, e quase imperceptibles nas grandes cidades.
-Como mudará o mercado imobiliário a implementação da inteligência artificial, o Blockchain ou o metaverso?
-As novas construções já se fazem com inteligência artificial (IA) e uma domótica mais avançada, o que desembocará em edifícios mais eficientes, ecológicos e baratos, e um dia a dia mais cómodo para as pessoas. O denominado PropTech tem vindo para ficar e é um avanço positivo num sector que tradicionalmente era mais obtuso a estas mudanças. A pandemia foi um revulsivo a nível tecnológico.
-Veremos a comercialização de propriedades imobiliárias mediante visitas virtuais com avatares de agentes imobiliários e potenciais compradores?
-Isto já se está a fazer. É um experimento que tem funcionado muito bem. Venderam-se promoções em Málaga utilizando o metaverso. Dantes visitavas 100 inmuebles; agora 80 os descartas desde casa mediante visitas virtuais. É o presente e o futuro.
-Também se podem comprar moradias com criptomonedas, mas quase ninguém o faz…
-Não, não tem crescido demasiado. Pôs-se de moda pela febre do investimento e a especulação em criptomonedas , e avançará, mas de uma maneira regulada, legal e que gere confiança. Não estamos a comprar sapatos, sina um inmueble, que pára muitos é o investimento mais importante de sua vida, pelo que o método de pagamento tem de gerar confiança.
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