El IVA a los pisos turísticos, a examen: por qué no pagaban hasta ahora y cuánto subirá tu reserva

En España existen, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), más de 340.000 pisos turísticos. Son inmuebles que generan roces vecinales y rentas suculentas, en los que se cruzan el turismo, el negocio y el debate social.  

Durante la negociación de los decretos sobre Vivienda que han sacudido el tablero político, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, denunció que estos negocios “permiten que se siga expulsando a los vecinos y vecinas de sus barrios y convertir las ciudades en parques temáticos”. Así, la propuesta de su Gobierno es la imposición de un 10% de IVA a estos pisos.

Una propuesta ya debatida

No es una propuesta nueva. En 2024, El Gobierno planteó en su proyecto de reforma fiscal que los pisos turísticos pagasen el 21% de IVA, pero no logró reunir los apoyos suficientes para sacar adelante la medida: PP, Vox y Junts votaron en contra, mientras que el PNV se abstuvo. 

Así, el día que cayeron los decretos, muchos ciudadanos expresaron su desconcierto en redes sociales. “Que los pisos turísticos estuviesen exentos de IVA da una idea de la tomadura de pelo de esta legislatura”, publicó un internauta en X. “¿Os parece normal que se pague el 21% de IVA por muchos productos básicos de primera necesidad y los pisos turísticos no paguen NADA?”, decía otra.

Mismo IVA que el agua

“Si los pisos turísticos y la gentrificación de las ciudades son el problema (que en muchas zonas lo son), ¿por qué los decretos les imponen un IVA reducido del 10%, lo mismo que soporta el agua por ejemplo?”, se preguntaba una tercera persona.

Para la Confederación Española de Agencias de Viajes (CEAV), la imposición del IVA a los pisos turísticos podría servir para "equiparar las reglas del juego" con los hoteles. 

“Favorecer la proliferación de dicha actividad económica”

Lejos de ser una grieta en la norma por la que se cuelan plataformas como Airbnb, el trato de favor ha venido firmado de serie. “La exención del IVA a los pisos turísticos es una decisión política con la finalidad de favorecer la proliferación de dicha actividad económica”, declara a Consumidor Global, contundente, Eloy Gutiérrez, experto en vivienda de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU). 

Para Hacienda, un piso turístico no es un hotel. La diferencia a nivel fiscal (IVA, IRPF o Sociedades) depende de si ofrecen o no servicios de hostelería, como recepción, limpieza diaria o desayunos.

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Diferencias entre las viviendas de uso turístico y los hoteles

“Supuestamente, en las viviendas de uso turístico no se presta un servicio de atención a los huéspedes: los únicos servicios que se prestan son la limpieza y cambio de sábanas antes y después de su estancia. En cambio, los servicios hoteleros realizan servicios de atención continuada a los huéspedes con la limpieza y cambio de sábanas de manera diaria u ofrecimiento de desayunos, comidas y cenas”, relata el experto de CECU.

 Esto se traduce en que las viviendas de uso turístico tributaban como rendimiento de capital y las actividades hoteleras como actividad económica. “Hasta ahora la frontera fiscal no estaba entre turista y residente, sino fundamentalmente entre el mero alquiler del inmueble y la prestación de un verdadero servicio de alojamiento”, coincide Albert Guivernau, director de la Fundación Civismo y doctor en economía.

A partir de diciembre sí se aplicará el IVA reducido

Esto acaba de cambiar. “El Real Decreto-ley aprobado por el Gobierno establece que, a partir del 1 de diciembre, también quedarán sujetos al IVA reducido del 10% los alquileres de viviendas amuebladas cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches, aunque no presten esos servicios hoteleros, con una excepción para determinados alquileres realizados en la propia residencia habitual del arrendador”, explica este experto.

En un contexto polarizado en el que el drama de la vivienda asfixia cada vez a más personas, dilucidar qué cuota de culpa tienen los pisos turísticos no es sencillo. Representan uno de los mordiscos más voraces a la oferta residencial, pero no son el ingrediente principal de la receta del colapso inmobiliario. 

Mayor tensión al mercado 

“Las viviendas de uso turístico aportan mayor tensión al mercado residencial, pues extraen viviendas que deberían ser destinadas a arrendamientos de vivienda habitual para el uso turístico. El peso real es difícil de cuantificar, pues existe una gran bolsa de viviendas de uso turístico ilegales que no pasa por los controles de la administración”, concede Gutiérrez.

A su juicio, con la medida de la Ventanilla Única Digital se podría revertir esto, “pero para ello hace falta que se apliquen fuertes sanciones a los propietarios de las viviendas sin licencia y a las plataformas que permitan la publicación de estos hospedajes”.

“Sería un error convertirlos en la explicación de la crisis”

Por su parte, Guivernau arguye que los pisos turísticos juegan un papel más destacado en determinados lugares, como los centros históricos de Madrid, Barcelona, Málaga o Sevilla, “pero sería un error convertirlos en la explicación de la crisis de la vivienda en España”.

“El problema de fondo es un enorme desequilibrio entre oferta y demanda. Durante años hemos creado hogares y concentrado población y empleo en determinadas ciudades a un ritmo muy superior al de construcción de nuevas viviendas. A eso se añaden la escasez de suelo disponible, los plazos urbanísticos, el incremento de los costes de construcción, la inseguridad regulatoria y las dificultades para aumentar el parque de alquiler”, enumera el director de Fundación Civismo.

“Eliminar los pisos turísticos no solucionaría el problema”

Tanto es así que, bajo su punto de vista, “eliminar todos los pisos turísticos mañana no resolvería el problema de acceso a la vivienda”. 

Sus efectos prácticos están aún por calibrar, pero lo más lógico sería que el cliente pagase más. “El IVA siempre es pagado por el consumidor final. Así que cualquier incremento en el IVA se va a trasladar al precio final que posteriormente el empresario u autónomo trasladará a Hacienda según el IVA que hayan gastado en sus gastos profesionales y el IVA que hayan recogido según su actividad económica”, recuerda Eloy Gutiérrez.

Qué penalización supone el IVA

De este modo, su análisis es que “el IVA no supone ninguna penalización a aquellas personas que deseen realizar negocio con la vivienda turística”. Guivernau aporta más matices. “Probablemente una parte relevante termine trasladándose al consumidor, aunque no necesariamente el 10% completo”, apunta. 

Su lectura es que, en lugares con una demanda turística muy fuerte y poca oferta disponible, "el propietario tendrá mayor capacidad para repercutir el impuesto en el precio final, pero donde exista más competencia o una demanda más sensible al precio, tendrá que absorber una parte reduciendo su margen”. 

Prima de riesgo regulatorio

Asimismo, Guinovart advierte de que el trasvase de viviendas al alquiler tradicional solo se producirá si los números siguen saliendo a quienes tienen la sartén por el mango. Y el constante vaivén legislativo introduce una dosis de incertidumbre que podría acabar teniendo el efecto contrario.

Su reflexión final es que la política de vivienda debería concentrarse sobre todo “en conseguir que se construyan más viviendas allí donde existe demanda, reducir los tiempos necesarios para ponerlas en el mercado y proporcionar un marco estable que incentive tanto la construcción como el alquiler”.