Novación ou subrogación? A melhor opção para mudar o titular de uma hipoteca entre familiares
Este processo implica certos requisitos e custos que é importante conhecer dantes de tomar uma decisão
Mudar o titular de uma hipoteca entre familiares é uma opção que pode responder a diferentes necessidades, como melhorar as condições do empréstimo, garantir sua concessão ou inclusive facilitar a doação de uma moradia.
No entanto, este processo implica certos requisitos e custos que é importante conhecer dantes de tomar uma decisão.
Pode-se mudar o titular de uma hipoteca?
Sim, é possível mudar o titular de uma hipoteca através de dois procedimentos principais: a subrogación ou a novación.
Ambos requerem a aprovação do banco, que avaliará a solvencia do novo titular dantes de efectuar a mudança. Ademais, o trâmite implica despesas associadas à modificação do contrato hipotecario.
Formas de mudar o titular de uma hipoteca
Existem duas vias principais para modificar a titularidade de uma hipoteca:
1. Subrogación
Neste caso, só se muda o titular do empréstimo sem modificar outras condições do mesmo. A entidade bancária estudará a solvencia do novo titular dantes de aprovar a subrogación. Em caso de aceitação, o novo titular só deverá assumir as despesas de tasación da moradia.
2. Novación hipotecaria
A novación permite modificar não só a titularidade do empréstimo, sina também outras condições como a taxa de juro, o prazo de amortização ou inclusive o capital financiado. Esta opção implica maiores despesas, já que devem-se cobrir custos de notária, registro, gestoría e impostos. Ademais, se muda-se a taxa de juro ou o prazo do empréstimo, é provável que o banco aplique uma comissão por novación.
Que opção é melhor?
A eleição entre subrogación e novación dependerá das necessidades do novo titular. Se o objectivo é simplesmente mudar o nome em hipoteca-a sem modificar outras condições, a subrogación costuma ser a alternativa mais económica.
Em mudança, se procura-se ajustar o empréstimo a novas condições mais favoráveis, a novación será a melhor opção.
Custos associados à mudança de titularidade
A mudança de titular de uma hipoteca implica diferentes despesas, entre eles:
- Notaria: assinatura da nova escritura (300-800 euros).
- Registro da Propriedade: inscrição da mudança (200-400 euros).
- Imposto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): varia segundo a comunidade autónoma (0,5%-1,5% do valor hipotecario).
- Comissões bancárias: dependem do banco, mas costumam oscilar entre o 0,5% e 1% do capital pendente.
- Outras possíveis despesas: honorarios de advogados ou tasación da moradia (300-500 euros).
Mudança de titularidade em casos específicos
Divórcio ou separação
Se um casal decide separar-se e têm uma hipoteca conjunta, o processo de extinção de condominio permite que um dos titulares fique com o inmueble e a hipoteca. Para isso, se deve inscrever a modificação no Registro da Propriedade e contar com a aprovação do banco, que avaliará a solvencia do novo titular.
Fallecimiento de um titular
Em caso de fallecimiento de um titular, sua parte de hipoteca-a passa a seus herdeiros. Para assumir a dívida, estes devem realizar uma subrogación por mudança de deudor, sempre que o banco aprove a operação depois de analisar sua solvencia.
