El drama de las hipotecas REDAL: “Empecé pagando 600 euros mensuales y subió hasta casi 1.600”
Los contratos carecen de una fórmula matemática para calcular las cuotas, lo que supone una falta de transparencia y un abuso
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Tras años en valores negativos, el euríbor protagonizó una escalada sin precedentes en 2022 y 2023, debido al endurecimiento de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) que reaccionó a la punzante herida inflacionaria que supuso la guerra de Ucrania. Así, muchas familias con hipotecas variables se vieron atrapadas en una espiral de cuotas al alza que hizo saltar por los aires su tranquilidad doméstica.
Entre las hipotecas variables existe una tipología leonina de la que no se conocía nada hasta hace unos años: las REDAL. “Me di cuenta de que tenía una hipoteca creciente de este tipo cuando el euríbor se disparó tanto. Lo que ocurría es que a mí la cuota me subía mucho más que a otros hipotecados: de pagar 600 euros, fue subiendo más y más hasta tener que pagar casi 1.600 euros. Era una situación insostenible”, cuenta a este medio José Luis Herrero.
“Decían que era todo correcto”
En primer lugar, consultó a su banco, Cajamar. “Ellos decían que era todo correcto, pero desde luego había algo que no cuadraba. Yo preguntaba a conocidos o amigos y me decían que a ellos les había subido 50 o 100 euros, mientras que a mí la cuota me había subido un 50%”, prosigue.
Con un cabreo también creciente, escudriñó su contrato y se percató de que no existía una fórmula matemática que explicase cómo se calcularían las cuotas que reflejan qué carga económica tendría cada mes. Es decir, que el banco incurrió en una falta de transparencia flagrante. Dado que la ausencia de fórmula convertía la cuota en algo en cierto sentido arbitrario, esta irregularidad, técnicamente, permitiría al cliente devolver el dinero del préstamo a su ritmo.
Qué dice el contrato
Cuando Herrero firmó su préstamo hipotecario todavía no estaba en vigor la Ley hipotecaria de 2011, que obliga a las entidades bancarias a explicar con nitidez el contenido del contrato.. En concreto, el banco debe entregar fichas claras (antes la FIPER, ahora la FEIN y FiAE) que expliquen el funcionamiento del préstamo.
“Siempre pongo el mismo ejemplo. Cuando vas a un concesionario a comprar un coche, no abres el capó y te pones a mirar si el motor tiene 240 caballos (cv) o 120. Tú te fías de las características técnicas que te están diciendo los profesionales que quieren venderte ese determinado producto”, relata Herrero.
Cuando “valía todo” con el objetivo de firmar los contratos
Durante el boom inmobiliario, recuerda, los bancos sacrificaron cualquier atisbo de rigor para vender pisos. “Te decían ‘firme usted aquí y aquí, no se preocupe, está todo correcto’. Hay gente que incluso firmó sin notario”, cuenta este consumidor, que ahora ha analizado el problema a fondo y, tras comprobar que su experiencia es similar a la de muchos otros consumidores, se ha convertido en el presidente de la Asociación REDAL Defensa Ciudadana Frente a Abusos Hipotecarios.
Tal y como relata, las cláusulas engañosas u opacas y los sistemas de amortización poco transparentes fueron la norma. Ahora, con el paso del tiempo, muchas familias han descubierto que no se les comunicó qué producto estaban contratando y que el capital pendiente apenas disminuiría. “Los bancos sólo buscaban alcanzar sus objetivos financieros mensuales, y para ello tenían mil y una argucias con las que engañar a los consumidores”, denuncia. Una de las más habituales era el concepto ambiguo de “‘hipoteca joven”.
Redito Ad Libitum
REDAL es un acrónimo de la expresión latina Redito Ad Libitum, que se puede traducir como que se puede devolver libremente o a voluntad. Lo acuñó Guillem Bou, matemático que realizó un informe para Consumo de Baleares en el que analizaba el problema y denunciaba su alarmante magnitud. Su hallazgo demostró que faltaba un elemento esencial en un contrato, lo que abría la puerta a que, llegado el caso, pudiera interpretarse como nulo.
“Es un desastre, la afectación es masiva. No se controlaba que las condiciones financieras estuvieran bien: el banco ofrecía una cuota inicial asequible, que es lo que se conoce como el cebo de la primera cuota. Quien vendía aquello ni siquiera entendía la fórmula, si estaba, o los valores que tendría la cuota cuando el euríbor variase, porque lo cierto es que tampoco importaba”, explica Bou a este medio.
Intervención en el Congreso
En 2024, Bou acudió al Congreso para explicar la problemática de las hipotecas con cláusulas REDAL. Durante su comparecencia, el matemático detalló cómo estas cláusulas permiten a los bancos cobrar intereses sin un sistema de amortización claro, aplicando el sistema francés por defecto, pero sin respaldo contractual.
Dado que hay un vacío, algunos abogados están utilizando la condición REDAL como una estrategia de oposición a la ejecución de un desahucio: se argumenta que el banco ha calculado la deuda a su antojo sin seguir una cláusula contractual válida.
“La cuota se duplica”
“Si es REDAL y creciente, es lo peor, porque ya no es que no sepas qué vas a pagar cuando varíe el euríbor, sino que no estás amortizando. Es decir, el capital no se devuelve a un ritmo suficientemente rápido para que no te arriesgues, de modo que durante los segundos 15 años de hipoteca, la cuota se duplica”, expone.
En otras palabras: al principio, la cuota puede llegar a ser tan baja que no llega a cubrir los intereses que genera la deuda. Como no se está devolviendo capital, la deuda no baja.
“No podía ni poner la calefacción”
Herrero realizó las pertinentes reclamaciones y ya ha agotado todas las vías “diplomáticas”: escribió a su banco, a la agencia de Consumo de su comunidad, al Centro Europeo del Consumidor, al Defensor del Pueblo…. pero, ante la postura tajante del banco, decidió dejar de pagar. “La situación era insostenible. Yo tengo dos hijas y no podía poner ni la calefacción”, rememora.
Ahora, el asunto está en manos de sus abogados, pero Herrero está decidido a dar guerra con la Asociación. “Acabamos de empezar, estamos trabajando los estatutos y demás. De hipotecas crecientes, sólo en el grupo ya somos más de 1.500 personas, así que imagínate. La gran mayoría somos personas de clase media, con trabajo estable e hijos, que compramos una casa en su momento y ahora, al identificar los abusos de los bancos, hemos decidido actuar”.
El papel del Banco de España
Bou cree que la actuación del Banco de España está siendo decepcionante. “Cuando le planteas un caso de REDAL, no responde. En algún caso concreto sí ha dicho que no hay sistema de amortización, o que no está determinado… pero aunque el Banco de España haya dicho esto en algunos casos contados, la banca sigue negándolo por sistema”.
Esto provoca que, en los juicios, algunos bancos desistan, propongan una quita y arreglen el tema con el afectado. “He visto quitas muy grandes”, indica Bou. Otros bancos, en cambio, resisten cuando creen que el juez puede serles favorable. “Eso provoca una gran decepción entre los afectados, porque ellos saben que tienen razón, saben que su contrato no se sostiene, que la banca lo niega por sistema… Y que en cierto modo es una lotería. Hay sentencias absurdas que no aguantan el más mínimo filtro técnico-financiero”, denuncia.
Qué bancos han cometido estas irregularidades
En cuanto a los culpables, Herrero considera que la gran mayoría de bancos han cometido este tipo de prácticas. “Caixabank, Kutxabank, Banco Santander, BBVA…”, enumera.
Este afectado señala quiénes pueden hacer que estas malas prácticas no hagan más daño: “Los políticos tienen las herramientas para cortar esto de raíz. Con leyes que identificaran que todos estos contratos no son transparentes, los jueces tendrían herramientas para atender las demandas como es debido. Vamos a pelear por ello”.