O drama de hipoteca-las REDAL: "Comecei pagando 600 euros mensais e subiu até quase 1.600"

Depois de anos em valores negativos, o euríbor protagonizou uma escalada sem precedentes em 2022 e 2023, devido ao endurecimento da política monetária do Banco Central Europeu (BCE) que reagiu à punzante ferida inflacionária que supôs a guerra de Ucrânia. Assim, muitas famílias com hipotecas variáveis se viram atrapadas num torque de quotas ao alça que fez saltar pelos ares sua tranquilidade doméstica.

Entre hipoteca-las variáveis existe uma tipologia leonina da que não se conhecia nada até faz uns anos: as REDAL. "Dei-me conta de que tinha uma hipoteca crescente deste tipo quando o euríbor se disparou tanto. O que ocorria é que a mim a quota me subia bem mais que a outros hipotecados: de pagar 600 euros, foi subindo mais e mais até ter que pagar quase 1.600 euros. Era uma situação insostenible", conta a este meio José Luis Ferreiro.

"Diziam que era todo correto"

Em primeiro lugar, consultou a seu banco, Cajamar. "Eles diziam que era todo correto, mas desde depois tinha algo que não cuadraba. Eu perguntava a conhecidos ou amigos e me diziam que a eles lhes tinha subido 50 ou 100 euros, enquanto a mim a quota me tinha subido um 50%", prossegue.

Com um cabreo também crescente, escudriñó seu contrato e se percató de que não existia uma fórmula matemática que explicasse como calcular-se-iam as quotas que refletem que ónus económico teria a cada mês. Isto é, que o banco incorreu numa falta de transparência flagrante. Dado que a ausência de fórmula convertia a quota em algo em verdadeiro sentido arbitrário, esta irregularidade, tecnicamente, permitiria ao cliente devolver o dinheiro do empréstimo a seu ritmo.

Que diz o contrato

Quando Ferreiro assinou seu empréstimo hipotecario ainda não estava em vigor a Lei hipotecaria de 2011, que obriga às entidades bancárias a explicar com nitidez o conteúdo do contrato.. Mais especificamente, o banco deve entregar fichas claras (dantes a FIPER, agora a FEIN e FiAE) que expliquem o funcionamento do empréstimo.

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Teo Camino

"Sempre ponho o mesmo exemplo. Quando vais a um concesionario a comprar um carro, não abres o capou e te pões a olhar se o motor tem 240 cavalos (cv) ou 120. Tu te fias das características técnicas que te estão a dizer os profissionais que querem te vender esse determinado produto", relata Ferreiro.

Quando "valia tudo" com o objectivo de assinar os contratos

Durante o boom imobiliário, recorda, os bancos sacrificaram qualquer vislumbre de rigor para vender andares. "Diziam-te 'firme você aqui e aqui, não se preocupe, está todo correto'. Há gente que inclusive assinou sem notário", conta este consumidor, que agora tem analisado o problema a fundo e, depois de comprovar que sua experiência é similar à de muitos outros consumidores, se converteu no presidente da Associação REDAL Defesa Cidadã Em frente a Abusos Hipotecarios.

Tal e como relata, as cláusulas enganosas ou opacas e os sistemas de amortização pouco transparentes foram a norma. Agora, com o passo do tempo, muitas famílias têm descoberto que não se lhes comunicou que produto estavam a contratar e que o capital pendente mal diminuiria. "Os bancos só procuravam atingir seus objectivos financeiros mensais, e para isso tinham mil e uma argucias com as que enganar aos consumidores", denúncia. Uma das mais habituais era o conceito ambiguo de "'hipoteca jovem".

Redito Ad Libitum

REDAL é um acrónimo da expressão latina Redito Ad Libitum, que se pode traduzir como que se pode devolver livremente ou a vontade. O acuñó Guillem Bou, matemático que realizou um relatório para Consumo de Baleares no que analisava o problema e denunciava seu alarmante magnitude. Seu achado demonstrou que faltava um elemento essencial num contrato, o que abria a porta a que, chegado o caso, pudesse se interpretar como nulo.

"É um desastre, a afetação é em massa. Não se controlava que as condições financeiras estivessem bem: o banco oferecia uma quota inicial asequible, que é o que se conhece como a isca da primeira quota. Quem vendia aquilo nem sequer entendia a fórmula, se estava, ou os valores que teria a quota quando o euríbor variasse, porque o verdadeiro é que também não importava", explica Bou a este meio.

Intervenção no Congresso

Em 2024, Bou foi ao Congresso para explicar a problemática de hipoteca-las com cláusulas REDAL. Durante seu comparecencia, o matemático detalhou como estas cláusulas permitem aos bancos cobrar interesses sem um sistema de amortização claro, aplicando o sistema francês por defeito, mas sem respaldo contratual.

Dado que há um vazio, alguns advogados estão a utilizar a condição REDAL como uma estratégia de oposição à execução de um desahucio: argumenta-se que o banco tem calculado a dívida a seu desejo sem seguir uma cláusula contratual válida.

"A quota duplica-se"

"Se é REDAL e crescente, é o pior, porque já não é que não saibas que vais pagar quando varie o euríbor, sina que não estás amortizando. Isto é, o capital não se devolve a um ritmo suficientemente rápido para que não te arrisques, de maneira que durante os segundos 15 anos de hipoteca, a quota se duplica", expõe.

Em outras palavras: ao princípio, a quota pode chegar a ser tão baixa que não chega a cobrir os interesses que gera a dívida. Como não se está a devolver capital, a dívida não baixa.

"Não podia nem pôr a calefacção"

Ferreiro realizou as apropriadas reclamações e já tem esgotado todas as vias "diplomáticas": escreveu a seu banco, à agência de Consumo de sua comunidade, ao Centro Europeu do Consumidor, ao Defensor do Povo…. mas, ante a postura tajante do banco, decidiu deixar de pagar. "A situação era insostenible. Eu tenho duas filhas e não podia pôr nem a calefacção", rememora.

Agora, o assunto está em mãos de seus advogados, mas Ferreiro está decidido a dar guerra com a Associação. "Acabamos de começar, estamos a trabalhar os estatutos e demais. De hipotecas crescentes, só no grupo já somos mais de 1.500 pessoas, de modo que te imagina. A grande maioria somos pessoas de classe média, com trabalho estável e filhos, que compramos uma casa em seu momento e agora, ao identificar os abusos dos bancos, temos decidido actuar".

O papel do Banco de Espanha

Bou acha que a actuação do Banco de Espanha está a ser decepcionante. "Quando lhe propões um caso de REDAL, não responde. Em algum caso concreto sim tem dito que não há sistema de amortização, ou que não está determinado… mas ainda que o Banco de Espanha tenha dito isto em alguns casos contados, a banca segue o negando por sistema".

Isto provoca que, nos julgamentos, alguns bancos desistam, proponham uma tira e arranjem o tema com o afectado. "Tenho visto tiras muito grandes", indica Bou. Outros bancos, em mudança, resistem quando acham que o juiz lhes pode ser favorável. "Isso provoca uma grande decepção entre os afectados, porque eles sabem que têm razão, sabem que seu contrato não se sustenta, que a banca o nega por sistema… E que em verdadeiro modo é uma loteria. Há sentenças absurdas que não aguentam o mais mínimo filtro técnico-financeiro", denúncia.

Que bancos têm cometido estas irregularidades

Quanto aos culpados, Ferreiro considera que a grande maioria de bancos têm cometido este tipo de práticas. "Caixabank, Kutxabank, Banco Santander, BBVA…", lista.

Este afectado assinala quem podem fazer que estas más práticas não façam mais dano: "Os políticos têm as ferramentas para cortar isto de raiz. Com leis que identificassem que todos estes contratos não são transparentes, os juízes teriam ferramentas para atender as demandas como é devido. Vamos brigar por isso".