Todas las claves de la nueva Ley de Vivienda que hoy entra en vigor

La norma impone nuevos límites a la subida del alquiler y rebaja la figura de gran tenedor de vivienda de diez a cinco inmuebles

Pisos cuyo alquiler sufrir√° cambios con la nueva Ley de Vivienda /  PEXELS
Pisos cuyo alquiler sufrir√° cambios con la nueva Ley de Vivienda / PEXELS

La Ley por el Derecho a la Vivienda entra en vigor este viernes, salvo lo relativo a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, que iniciar√°n su vigencia el 1 de enero de 2024.

La norma, publicada el jueves 25 en el Bolet√≠n Oficial del Estado (BOE), arranca su aplicaci√≥n tras un periplo de m√°s de dos a√Īos y entre cr√≠ticas por parte de promotores, empresarios, portales inmobiliarios y otras entidades, que consideran que esta ley no servir√° para solucionar el problema de la vivienda en Espa√Īa.

Un largo tr√°mite

El primer texto de la Ley de Vivienda, en forma de anteproyecto, se aprobó por el Consejo de Ministros en octubre de 2021, y unos meses más tarde, en febrero de 2022, se aprobó ya como proyecto de ley, pasando al Congreso para su tramitación urgente.

Tras meses de intensas negociaciones dentro del propio Gobierno de coalición y con los grupos parlamentarios, el Congreso dio luz verde a la Ley de Vivienda el pasado 27 de abril, mientras que el Senado hizo lo propio el 17 de mayo. Ocho días después llegó al BOE para su entrada en vigor este 26 de mayo. Se trata de la primera Ley estatal de Vivienda de la democracia y es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos Next Generation EU.

Un bloque de viviendas /PEXELS
Un bloque de viviendas /PEXELS

Límites al alquiler

Entre otras medidas, la Ley de Vivienda impone nuevos l√≠mites a la subida del precio del alquiler en toda Espa√Īa, permite rebajar la figura de gran tenedor de vivienda de diez a cinco inmuebles en determinados casos e impide a estos propietarios desahuciar a inquilinos¬†vulnerables sin un acto de conciliaci√≥n o arbitraje previo.

En concreto, la norma mantiene el l√≠mite del 2 % para este a√Īo en la subida del alquiler y lo eleva hasta el 3 % en 2024 para, antes del 31 de diciembre del pr√≥ximo a√Īo, crear un nuevo √≠ndice de referencia aplicable al territorio al margen del IPC. Por otra parte, la ley rebaja de diez a cinco inmuebles el concepto de grandes tenedores y extiende a las personas f√≠sicas las restricciones para arrendadores contempladas en zonas tensionadas.

Dificultar los desahucios para personas vulnerables

Además, la nueva ley introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. De este modo, los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.

En materia fiscal, se establece una mejora de la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50 %, que podrá incrementarse en función de determinados criterios -zona tensionada, rehabilitación-.

Llaves de un inmueble / PEXELS
Llaves de un inmueble / PEXELS

Recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles

Tambi√©n se introduce una definici√≥n clara para que los Ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vac√≠as m√°s de dos a√Īos, y siempre que el propietario tenga un m√≠nimo de cuatro viviendas en dicha situaci√≥n, salvo causas justificadas de desocupaci√≥n temporal.

Asimismo, se establece una modulaci√≥n del recargo actualmente situado en el 50 % de la cuota l√≠quida del IBI que podr√° alcanzar el 150 %, en funci√≥n del tiempo de desocupaci√≥n y del n√ļmero de viviendas desocupadas del mismo titular en el t√©rmino municipal.

Incentivo de vivienda asequible

Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada, como figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.

La Ley también contempla el impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50 % para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Además, se incrementan los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40 % en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización), y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Plano de una casa / PEXELS
Plano de una casa / PEXELS

Creación del consejo asesor de vivienda

En la Ley también se establece la creación del Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.

Ser√° un √≥rgano colegiado de car√°cter t√©cnico, asesor y consultivo del Estado para la programaci√≥n de las pol√≠ticas p√ļblicas de vivienda, que estar√° integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, as√≠ como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del √°mbito universitario o de la investigaci√≥n.

Protecci√≥n p√ļblica permanente de viviendas protegidas

Se establece la calificaci√≥n indefinida de la vivienda protegida, garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta a√Īos. Se fijan a nivel estatal unas condiciones b√°sicas que definen un r√©gimen de protecci√≥n p√ļblica permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo m√≠nimo de descalificaci√≥n de 30 a√Īos.

Además, se refuerza el papel de los registros de demandantes para el acceso a la vivienda protegida y la fijación de los criterios objetivos de adjudicación.

El sector inmobiliario, crítico con la ley

Los portales inmobiliarios Pisos.com, Idealista y Fotocasa han cuestionado la Ley de Vivienda por contener "políticas coercitivas" frente a los propietarios de vivienda, obviando que "el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta".

Una mujer hace la mudanza en su nuevo piso / PEXELS
Una mujer hace la mudanza en su nuevo piso / PEXELS

Por su parte, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de Propiedad Inmobiliaria de Espa√Īa (Coapi) ha calificado a la nueva Ley de Vivienda como un "collage de torpezas cortoplacistas". El presidente del Consejo General y del Coapi de Barcelona, Gerard Duelo Ferrer, calific√≥ la norma de "enlosada y confusa" en su redacci√≥n, as√≠ como "invasiva, intrusa y desequilibrante".

Perjuicio para los propietarios

Asimismo, hizo hincapié en que la ley interviene en los precios del alquiler intentando establecer un control de rentas, lo que afecta a los derechos constitucionales y perjudica "gravemente" a los propietarios. Mientras, desde la CEOE, su presidente, Antonio Garamendi, ha afirmado en varias ocasiones que la Ley de Vivienda es "intervencionista" para el mercado del alquiler y ha advertido de que provocará "justamente lo contrario" de lo que pretende.

Por su parte, el presidente de Promotores Constructores de Espa√Īa (APCEspa√Īa), Juan Antonio G√≥mez-Pintado, ha declarado que se necesita una Ley de Vivienda, "pero no √©sta". "La Ley de la Vivienda est√° ideologizada y lo peor de todo es que no soluciona el problema actual", se√Īal√≥ hace unos d√≠as. Asimismo, puso el ejemplo de Catalu√Īa, donde, en su opini√≥n, "tienen una Ley similar a la impulsada por el Gobierno central y las consecuencias est√°n siendo terribles: han desaparecido un 54 % de las viviendas que hab√≠a en el mercado y el precio del alquiler ha subido sin control".

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