¿Te cobraron de más por la comisión de apertura hipotecaria? Descubre si puedes recuperar tu dinero
Los expertos recuerdan que este cargo debe ser proporcional y limitado a 1.000 euros, y aseguran que muchos consumidores han logrado recobrar hasta 3.000 euros
Hace unos días, la Unión de Consumidores de Asturias celebró haber logrado “una importante victoria en la lucha contra los abusos bancarios”. En realidad, lo que se había alcanzado era la ratificación por parte de la Audiencia Provincial de un criterio más claro y limitado para las comisiones de apertura, que son las molestas y antojadizas cantidades que los bancos cobran al formalizar un préstamo hipotecario. En teoría, cubren los gastos administrativos y de gestión asociados a la concesión.
El problema es que, hasta hace no mucho, los bancos podían fijar importes muy variables, en ocasiones abusivos. Por eso, la Unión recordaba que, según el acuerdo adoptado en el Pleno de la Audiencia del 8 de junio de 2023, las comisiones de apertura deben ser proporcionales, “situándose entre el 0,25% y el 1,50% del capital del préstamo, con un límite máximo de 1.000 euros”.
Recuperar entre 500 y 3.000 euros
“Por ejemplo, si tienes una hipoteca de 150.000 euros y pagaste una comisión de apertura del 1%, eso significaría haber abonado 1.500 euros. Si se determina que la cláusula es abusiva y se te devuelve, podrías recuperar esa cantidad más los intereses que hayan generado desde el pago”, explican, al respecto, en la web del despacho Bárbara Meca Abogados.
“En términos estadísticos, muchos consumidores que han reclamado han conseguido recuperar entre 500 y 3.000 euros, dependiendo de las condiciones específicas de su préstamo”, agregan.
Victorias contra los bancos
De cuando en cuando, los consumidores se deciden a pelear estas comisiones y obtienen jugosas victorias en los juzgados. Por ejemplo, Cabrera Abogados se hizo eco en marzo de 2024 de la declaración de nulidad de una comisión de apertura del 1% y del 1,5% insertas en dos préstamos hipotecarios que se habían concertado con la entidad en el año 2003 y 2004.
En este caso, Caja Rural fue condenada a reintegrar a los consumidores la cantidad de 4.160 euros más los intereses legales desde la fecha de pago, resultando un total de 7.296 euros. En la misma línea, el despacho Solvendi Abogados celebró por las mismas fechas una victoria legal significativa en un caso de comisión de apertura de hipoteca contra BBVA. Su cliente había firmado el préstamo en 2010 y recibió de vuelta 660 euros en concepto de comisión de apertura, más los intereses legales desde el pago.
Comisiones similares
Leticia Grande, abogada de reclamador.es, explica a Consumidor Global que el Tribunal Supremo, en su sentencia 816/2023, de 29 de mayo, afirmó que se considera desproporcionada aquella comisión que supere el 1,5% o bien que se solape con otras comisiones relativas a servicios similares, como la llamada ‘comisión de estudio’.
“Por tanto, estamos ante una sentencia que nos recuerda que los consumidores han de hacer valer sus derechos y que no deben soportar cláusulas abusivas”, expone.
Condiciones particulares de cada banco
La comisión de apertura puede ser mayor en las hipotecas a tipo fijo que en las variables, pero, en términos generales, afirma la letrada, la cantidad depende de las condiciones que ofrezca cada banco y de las características propias de cada préstamo. “Por ello, antes de tomar una decisión, es importante analizar las diferentes ofertas de varias entidades bancarias”, apunta.
La Unión de Consumidores de Asturias hablaba de ese 1,5%, pero la Asociación Usuarios Financieros (Asufin) se hizo eco en febrero de 2024 de una sentencia sobre una comisión de apertura en la que la jueza del 101 bis de Madrid había ido en contra del criterio del Supremo y había determinado que un 0,75% era suficiente para anular por abusiva una comisión de apertura, porque había sido totalmente impuesta por el banco, sin dar posibilidad de negociación alguna.
‘Asimetría negocial’
Al respecto del caso mencionado, Grande revela que la jueza había sancionado que, en el ámbito de la contratación de los préstamos hipotecarios, “el consumidor-prestatario se encuentra en una situación denominada ‘asimetría negocial’, en la que padece una notoria inferioridad y una evidente dependencia económica de la entidad prestamista que, como predisponente, ostenta una situación de supremacía indiscutible”.
Por desgracia, la experta de Reclamador cree que sí es común que los bancos apliquen este tipo de cláusulas abusivas, a la que quizá no se presta tanta atención como a las cláusulas suelo. “Por ello, desde reclamador.es siempre aconsejamos a los consumidores que las escrituras de préstamo hipotecario sean analizadas por profesionales especialistas en la materia, para que no soporten los efectos de cláusulas abusivas que, a priori, pueden pasar desapercibidas”, concluye.