Cobraram-te a mais pela comissão de abertura hipotecaria? Descobre se podes recuperar teu dinheiro
Os experientes recordam que este cargo deve ser proporcional e limitado a 1.000 euros, e asseguram que muitos consumidores têm conseguido recobrar até 3.000 euros
Faz uns dias, a União de Consumidores de Astúrias celebrou ter conseguido "uma importante vitória na luta contra os abusos bancários". Em realidade, o que se tinha atingido era a ratificação por parte da Audiência Provincial de um critério mais claro e limitado para as comissões de abertura, que são as molestas e antojadizas quantidades que os bancos cobram ao formalizar um empréstimo hipotecario. Em teoria, cobrem as despesas administrativas e de gestão associados à concessão.
O problema é que, até faz não muito, os bancos podiam fixar custos muito variáveis, em ocasiões abusivos. Por isso, a União recordava que, segundo o acordo adoptado no Pleno da Audiência do 8 de junho de 2023, as comissões de abertura devem ser proporcionais, "se situando entre o 0,25% e o 1,50% do capital do empréstimo, com um limite máximo de 1.000 euros".
Recuperar entre 500 e 3.000 euros
"Por exemplo, se tens uma hipoteca de 150.000 euros e pagaste uma comissão de abertura de 1% , isso significaria ter abonado 1.500 euros. Se determina-se que a cláusula é abusiva e se te devolve, poderias recuperar essa quantidade mais os interesses que tenham gerado desde o pagamento", explicam, ao respeito, no site do despacho Bárbara Meca Advogados.
"Em termos estatísticos, muitos consumidores que têm reclamado têm conseguido recuperar entre 500 e 3.000 euros, dependendo das condições específicas de seu empréstimo", agregam.
Vitórias contra os bancos
De quando em quando, os consumidores se decidem a brigar estas comissões e obtêm jugosas vitórias nos julgados. Por exemplo, Cabrera Advogados fez-se eco em março de 2024 da declaração de nulidad de uma comissão de abertura de 1% e de 1,5% inseres em dois empréstimos hipotecarios que se tinham marcado com a entidade no ano 2003 e 2004.
Neste caso, Caixa Rural foi condenada a reintegrar aos consumidores a quantidade de 4.160 euros mais os interesses legais desde a data de pagamento, resultando um total de 7.296 euros. Na mesma linha, o despacho Solvendi Advogados celebrou pelas mesmas datas uma vitória legal significativa num caso de comissão de abertura de hipoteca contra BBVA. Seu cliente tinha assinado o empréstimo em 2010 e recebeu de volta 660 euros em conceito de comissão de abertura, mais os interesses legais desde o pagamento.
Comissões similares
Leticia Grande, advogada de reclamador.es, explica a Consumidor Global que o Tribunal Supremo, em sua sentença 816/2023, de 29 de maio, afirmou que se considera desproporcionada aquela comissão que supere o 1,5% ou bem que se sobreponha com outras comissões relativas a serviços similares, como a chamada 'comissão de estudo'.
"Por tanto, estamos ante uma sentença que nos recorda que os consumidores têm de fazer valer seus direitos e que não devem suportar cláusulas abusivas", expõe.
Condições particulares da cada banco
A comissão de abertura pode ser maior em hipoteca-las a tipo fixo que nas variáveis, mas, em termos gerais, afirma a letrada, a quantidade depende das condições que ofereça a cada banco e das características próprias da cada empréstimo. "Por isso, dantes de tomar uma decisão, é importante analisar as diferentes ofertas de várias entidades bancárias", aponta.
A União de Consumidores de Astúrias falava de 1,5%, mas a Associação Utentes Financeiros (Asufin) fez-se eco em fevereiro de 2024 de uma sentença sobre uma comissão de abertura na que a juíza do 101 bis de Madri tinha ido na contramão do critério do Supremo e tinha determinado que um 0,75% era suficiente para anular por abusiva uma comissão de abertura, porque tinha sido totalmente imposta pelo banco, sem dar possibilidade de negociação alguma.
'Assimetria negocial'
Ao respeito do caso mencionado, Grande revela que a juíza tinha sancionado que, no âmbito da contratação dos empréstimos hipotecarios, "o consumidor-prestatario se encontra numa situação denominada 'assimetria negocial', na que padece uma notória inferioridad e uma evidente dependência económica da entidade prestamista que, como predisponente, ostenta uma situação de supremacía indiscutible".
Por desgraça, a experiente de Reclamador acha que sim é comum que os bancos apliquem este tipo de cláusulas abusivas, à que quiçá não se presta tanta atenção como às cláusulas costumo. "Por isso, desde reclamador.es sempre aconselhamos aos consumidores que as escrituras de empréstimo hipotecario sejam analisadas por profissionais especialistas na matéria, para que não suportem os efeitos de cláusulas abusivas que, a priori, podem passar desapercibidas", conclui.
