¿Eres propietario de un piso que tienes alquilado? Así te afectará la nueva ley de vivienda

Era uno de los puntos clave del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos y ahora, finalmente, la regulación de los alquileres se ha puesto negro sobre blanco. Llevaba meses cocinándose y, tras tiras y aflojas, el Ejecutivo ha anunciado una medida que los grandes propietarios y la oposición miran con recelo. Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ha afirmado que con esta regulación la vivienda “pasa de ser un bien de mercado a ser un derecho y a tener una función social”.

Antes de nada, es importante saber que lo que el Gobierno ha aprobado es un anteproyecto de ley, por lo que aún queda mucho camino (parlamentario, es decir, sinuoso) que recorrer. PSOE y Unidas Podemos deberán aliarse con otras formaciones para que la normativa prospere. En este sentido, la titular de Transportes ha reconocido que la ley podría aprobarse “en el segundo semestre de 2022”. Además, serán las comunidades autónomas las que decidan aplicarla o no en cada territorio, lo que puede dibujar un mapa del mercado del alquiler desigual.

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Sólo personas jurídicas

La ley regulará los alquileres de las personas físicas o  jurídicas que sean grandes tenedores, es decir, que posean más de 10 pisos. Los que tengan 10 viviendas o menos quedarán exentos. En estos casos, el Gobierno no pondrá un tope a los precios, sino que proporcionará a los arrendatarios incentivos que contribuyan a contenerlos o bajarlos y establecerá recargos para quienes mantengan los pisos vacíos.

Mariona Segú, profesora de Economía en la Universidad Cergy Paris y experta en economía urbana, economía de la vivienda y políticas públicas, explica a Consumidor Global que la Ley de Vivienda del Gobierno es muy similar a una norma de control de precios que ya está vigente en Cataluña (y que el Gobierno ha recurrido por entender que invade competencias estatales). “En Barcelona, el 94% de los propietarios tienen uno o dos pisos. Los que tienen más de 10 representan un 10%”, explica. Estos datos reflejan que hay una parte fundamental de los propietarios que no se verán afectados por la regulación de los precios de alquiler.

Áreas tensionadas

Las administraciones podrán establecer como “zonas de mercado residencial tensionado”’ aquellas en los que el precio del alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. En estas zonas, para los nuevos contratos se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el aumento del IPC que corresponda. Además, en estas áreas especialmente sensibles, los propietarios podrán obtener importantes rebajas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): si bajan el precio del alquiler un 5 %, la deducción ascenderá al 90 %. Si el casero rehabilita el piso para que el consumo de energía sea más sostenible, la bonificación será del 60 %. La declaración de zona tensionada durará tres años, aunque prorrogables. Esta identificación conllevará un programa concreto que, previsiblemente, coordinarán los municipios con las comunidades. Sin embargo, habrá una moratoria de 18 meses hasta que se establezca el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas.

Segú señala que en España hay cierta tendencia a inclinar la política fiscal hacia el IRPF, cuando “para limitar los precios, no hay nada más efectivo que el control de alquiler”. “Parece que lo más fácil son los incentivos fiscales”, expresa, y señala que en términos de coste-beneficio es una medida compleja porque requerirá muchos estudios y recursos. Además, considera que abordar la regulación a través del IRPF “quizá sea una medida políticamente aceptable en determinados sectores”.

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¿Beneficios fiscales efectivos?

En esta línea, la ley contempla recargos de hasta el 150 % al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para pisos que lleven más de dos años vacíos si el propietario tiene cuatro viviendas o más en un mismo municipio. Otro incentivo para el casero será la posibilidad de evitar el control de precios firmando con el inquilino un contrato de arrendamiento de al menos 10 años. Si se suscribe un contrato de esta duración, el propietario podrá subir el precio hasta un 10 % en el caso de ampliar la duración del contrato.

Segú remite de nuevo a la ley catalana y explica que la norma sí ha conseguido rebajar el precio de los alquileres entre un 4 y un 5 %. Recuerda que en Barcelona un casero se saltó la regulación y ha sido multado con unos 9.000 euros, un importe significativo. “En Berlín, por ejemplo, estas sanciones no son tan corrientes, por lo que el grado de cumplimiento es menor”, señala. Además, explica que en la normativa catalana los pisos de nueva construcción no están sometidos a la nueva regulación de alquileres, algo que la ley estatal no prevé.